Tổng hợp kinh nghiệm cải tạo nâng tầng nhà phố an toàn tiết kiệm chi phí

Cải tạo nâng tầng nhà phố luôn được xem là giải pháp tối ưu, được đánh giá cao và ứng dụng phổ biến trong các gia đình hiện nay. Với mặt tiền nhà phố, nhiều gia đình có xu hướng lựa chọn xây những ngôi nhà cao tầng bắt mắt nổi bật để khoe vẻ sang trọng, hiện đại của căn nhà. Để xây mới một không gian nhà phố cao tầng thì chi phí bỏ ra là rất lớn. Do đó cải tạo nâng tầng nhà phố chính là biện pháp tốt nhất, vừa tiết kiệm vừa đổi mới không gian căn nhà đã xuống cấp của bạn. Với mong muốn giúp bạn có cái nhìn tổng quan về quá trình cải tạo nâng tầng nhà, Nghĩa Hưng Tapro xin phép được chia sẻ những kinh nghiệm hữu ích dưới bài viết này.

Mục lục bài viết (Bấm để xem nhanh)

1. Tại sao nên cải tạo nâng tầng nhà phố?

Sửa nhà bằng cách nâng tầng nhà chính là sử dụng các biện pháp kỹ thuật trong thi công, xây dựng để cơi nới, nâng thêm tầng lầu cho ngôi nhà.

Việc sửa chữa, nâng tầng nhà để nâng cấp thêm không gian sống mang lại rất nhiều lợi ích cho gia chủ.

Ngôi nhà sau khi được cải tạo nâng tầng gấp đôi không gian sinh hoạt

Một trong những lợi ích của việc cải tạo nâng tầng nhà là:

-   Để tăng thêm diện tích, không gian sinh hoạt cũng như đáp ứng được nhu cầu về sinh hoạt của gia đình.

-   Cải thiện được tình trạng lỗi thời, cũ kỹ và xuống cấp của ngôi nhà, bắp kịp mẫu mã, xu hướng phát triển của thời đại.

2. Khi nào cần cải tạo nâng tầng nhà?

Để dẫn đến quyết định cải tạo nâng tầng nhà thì có rất nhiều lý do. Một trong những lý do thường gặp phải kể đến:

-  Do phát sinh thêm nhu cầu về diện tích, muốn ngôi nhà rộng hơn để có thêm không gian sinh hoạt.

-  Dễ dàng xây thêm phòng nhằm tạo không gian riêng cho con cái hoặc cho ông bà khi dọn về ở chung với con cháu.

-  Do phát sinh thêm nhu cầu cần mặt bằng kinh doanh tại nhà hoặc kho chứa, bãi xe.

- Muốn thay đổi đề cải tạo diện mạo ngôi nhà bắt kịp với xu hướng dãy nhà, hay khu đô thị mặt phố.

Việc cải tạo nâng tầng nhà không chỉ làm mới ngôi nhà mà còn giúp mở rộng diện tích sử dụng

3. Những phương án cải tạo thường được áp dụng khi nâng tầng nhà phố 

Ngày nay có rất nhiều trường hợp nhà cũ khá phức tạp về kết cấu và công năng, do vậy căn cứ vào tình hình thực tế về địa chất, về hiện trạng hay nhu cầu mới thì các kỹ sư mới đề xuất các biện pháp cải tạo nâng tầng phù hợp. Sau đây là phương án cải tạo theo từng trường hợp:

3.1. Cải tạo nâng tầng không cần gia cố cột và móng 

• Trường hợp vận dụng: Nhà hiện tại có 1,2 tấm do ngày trước khi thi công đã có tính đến sau này sẽ cải tạo nâng tầng thêm 1,2 tấm hoặc là kết cấu hiện trạng cũ tương đối vững chắc. Với trường hợp này, chỉ cần nâng lên 1 tấm mái bê tông, mái tôn, sàn giả… thì không cần phải gia cố cột và móng. 
• Cách làm: Sau khi nghiên cứu địa chất và hiện trạng kỹ lưỡng, cẩn thận thì mới quyết định biện pháp thi công. Nếu đã có thép chờ cũ chờ sẵn thì chỉ việc đánh gỉ và tiến hành nối thép theo đúng quy chuẩn của xây dựng. Ngược lại, nếu không để thép chờ tiến hành khoan cấy và nối thép lên sau đó tiến hành ghép cốp pha cột đổ bê tông cột và thực hiện các công tác tiếp theo tương tự như xây mới. 

Kiểu khung nhà 2 tấm đã có sẵn nên không cần phải gia cố nền và móng

• Điểm chú ý: Khoan cấy thép và nối thép phải đúng quy chuẩn của xây dựng và khi xử lý tường giáp mí giữa tường cũ và mới phải đóng lưới chống nứt hoặc đục tường cũ đi tô lại.

3.2. Cải tạo nâng tầng phải gia cố cột 

• Trường hợp vận dụng: Vận dụng khi tiết diện cột cũ không còn khả năng chịu lực khi nâng thêm 1,2 tầng nữa, do đó phải tiến hành gia cố cột. 
• Cách làm: Cắt đục bỏ tường xung quanh cột cũ và ở lớp vữa trên cột cũ đồng thời khoan cấy sắt đai và sắt chủ, sắt chờ bằng SIKA 731 2 thành phần A-B. Tiến hành quét lớp SIKA 732 2 thành phần A-B kết nối bê tông mới và bê tông cũ. Tiếp tục lắp dựng cốp pha và đổ bê tông. Cuối cùng tháo dỡ cốp pha và xây tô. 

Khi thực hiện thi công gia cố cột cần cẩn thận và đảm bảo kiên cố

• Điểm chú ý: Cần phải đảm bảo sự liên kết giữa bê tông cốt thép gia cố thêm và bê tông cốt thép của cột cũ bằng các đai C và sika liên kết. 

3.3. Cải tạo nâng tầng phải gia cố móng nhà 

• Trường hợp vận dụng: Vận dụng khi hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi nhà muốn tăng tải trọng thêm 1,2 tấm. 
• Cách làm: Tiến hành đào đất xuống các định cao độ móng đơn cũ ( Chú ý không nên  đào quá sâu so với chân hệ móng củ tránh trường hợp bị sụt móng). Tạo hố móng bằng cách kết nối bao quanh chân hệ móng cũ. Tiếp tục khoan cấy sắt bằng Ramset kết nối (Chú ý vào độ sâu lỗ khoan và kích cỡ mũi khoan theo tiêu chuẩn với đường kính sắt cần cấy). Cần tạo sàn, dầm cốt thép, sắt chờ cổ cột hoặc giá cố cột trên móng băng để liên kết với hệ móng đơn cũ. Lắp dựng cốp pha và đổ bê tông móng băng mới để bao phủ hệ móng củ. Xử lý triệt để khu vực hầm phân, hố ga, hệ nước cấp thoát sau đó tiến hành san lấp mặt bằng.

Móng nhà được gia cố một cách chắc chắn

• Điểm chú ý: Phải căn cứ vào địa chất, hiện trạng ngôi nhà, công năng sử dụng mới và đặc biệt là hệ móng cũ là móng băng, móng đơn hay móng cọc..mới đưa ra biện pháp gia cố móng phù hợp nhất.

3.4. Cải tạo nâng tầng phải gia cố cả cột và móng nhà

• Trường hợp vận dụng: Vận dụng khi hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực mà nhà cần tăng tải trọng thêm 1,2 tấm, biện pháp gia cố mình cột hoặc mình móng không thể đáp ứng được. 

• Cách làm: Kết hợp giữa hai phương pháp gia cố cột và móng. Đầu tiên, gia cố hoặc thi công móng băng mới trước rồi mới tiến hành gia cố hoặc cấy ghép cột mới sau. 

Khi tiến hành gia cố cả móng và cột, lưu ý tiến trình thi công móng trước cột sau

• Điểm chú ý: Có những trường hợp để phù hợp với tải trọng cũng như công năng của ngôi nhà sẽ tiến hành gia cố móng và cột cũ đồng thời làm thêm móng và cột mới. Do đó, sự liên kết hệ móng cũ và mới là đặc biệt quan trọng nhằm giúp hệ chịu lực tạo thành 1 khối thống nhất.  

3.5. Cải tạo nâng tầng phải gia cố cả cột và móng nhà bằng hệ thép I

• Trường hợp vận dụng: Khi nhà cũ có cột là cột gạch, muốn nâng lên số tầng và tải trọng ít hoặc kết hợp với thi công bằng sàn giả hoặc tấm xi măng Cemboard 3D Thái Lan, thì nên sử dụng biện pháp gia cố bằng cột I, giúp vừa đảm bảo chịu lực, thời gian thi công nhanh, tiết kiệm ngân sách cho chủ đầu tư.
• Cách làm: Căn cứ vào hiện trạng thực tế về tải trọng để bố trí số lượng cột cho phù hợp. Sau khi xác định số lượng cột cẩn thận, tiến hành đào hố thi công móng đơn và tiến hành chôn I hoặc làm bản mã. Sau đó nối I đúng quy cách và hàn râu vào thép I để tiến hành xây tường. Cuối cùng, xây bao I bằng gạch để tiết kiệm diện tích hoặc sử dụng tấm Cemboard, thạch cao đóng xung quanh lại để đảm bảo tính thẩm mỹ cho ngôi nhà. 

Nâng tầng bằng cách gia cố móng cột theo hệ thép i có ưu điểm chịu lực vô cùng hiệu quả

• Điểm chú ý: Hàn nối I phải theo đúng quy chuẩn nối bản mã và xây hoặc đóng Cemboard đảm bảo thẩm mỹ và an toàn cho ngôi nhà. 

4. Chi phí cải tạo nâng tầng

Chi phí khi cải tạo nhà là yếu tố rất quan trọng trong công việc sửa chữa nhà ở. Không nên đầu tư hết ngân sách vào việc sửa chữa bởi vì cần để lại một số tiền phòng phát sinh trong quá trình sửa chữa. Nên dự toán chi phí bằng cách tham khảo chi phí sửa chữa của một số ngôi nhà xung quanh khu vực để tính giá xây dựng, mua vật liệu, thuê nhân công,... sao cho hợp lý, tiết kiệm nhất.

Dự toán chi phí đầy đủ giúp tiết kiệm tối đa ngân sách

Thông thường, khi cải tạo nâng tầng nhà nếu bạn không gia cố cột và móng thì chi phí được tính theo m2 tương tự như xây mới, do đó cần dự trù thêm một phần kinh phí sơn lại toàn nhà. Trong trường hợp khi gia cố cột và móng thì phải cải tạo lại điện nước của tòa ngôi nhà, phần vật liệu hoàn thiện cũ cơ bản sẽ được phá bỏ vì vậy mà kinh phí cũng khá cao, vì chỉ tận dụng được 1 phần của khung xương nhà cũ. 

5. Những điều cần chú ý khi cải tạo nâng tầng nhà phố?

5.1. Trước khi tiến hành cải tạo nâng tầng nhà

5.1.1. Kiểm định về kết cấu, độ chịu lực của căn nhà

Việc đầu tiên cần làm khi có ý định nâng tầng nhà chính là bạn nên tìm kiếm chuyên gia hay đơn vị thẩm định kết cấu công trình uy tín. Sau đó, họ sẽ xem xét ngôi nhà, đo  lường độ chịu lực của móng, cột. Bởi vì qua thời gian, khả năng chịu lực của móng, cột đã có sự suy giảm, yếu đi.

Sau khi đánh giá về kết cấu cũng như độ chịu lực của căn nhà và nhu cầu xây thêm bao nhiêu tầng của gia chủ, ngân sách sửa chữa, các đơn vị kiểm định sẽ đưa ra phương án gia cố thích hợp. Kiến trúc sư của đơn vị thi công sẽ dựa trên bản vẽ thiết kế căn nhà cũ để xây dựng một bản thiết kế nâng tầng khớp với ngôi nhà.

5.1.2. Lựa chọn một bản vẽ thiết kế nâng tầng sao cho phù hợp với nhà cũ 

Cần lưu ý lựa chọn bản vẽ cải tạo nâng tầng vừa hiện đại nhưng vẫn không phá vỡ kết cấu của căn nhà cũ. Điều này sẽ góp phần giúp cho kết cấu ngôi nhà của bạn bền vững, an toàn hơn và phù hợp thẩm mỹ hơn, đặc biệt là có thể tiết kiệm tối đa chi phí.

Bản thiết kế rất quan trọng giúp bạn nắm rõ về kết cấu ngôi nhà khi cải tạo nâng tầng 

Ngoài ra, nếu được tư vấn bởi các đơn vị thi công thiết kế, gia chủ cần xem xét kỹ bản thiết kế mới, phương án gia cố được đề xuất có phù hợp, cân đối tài chính để lựa chọn phương án hiệu quả và tối ưu chi phí nhất.

5.1.3. Lựa chọn vật liệu phù hợp

Chắc chắn một điều rằng, khi cải tạo nâng tầng nhà đồng nghĩa sẽ tạo thêm một sức ép nhất định của tầng lầu lên trên tổng thể ngôi nhà. Do đó, chúng ta cần chọn những loại vật liệu chất lượng, để tăng độ bền bỉ, tăng tuổi thọ cho ngôi nhà, hơn hết là đảm bảo sự an toàn lâu dài. Bên cạnh đó, những vật liệu chất lượng cao cũng sẽ giúp cho ngôi nhà của bạn thêm sang trọng, đẹp và thẩm mỹ hơn.

Một số loại vật liệu nhẹ bền thường gặp trong các công trình nhà ở 

5.1.4. Chọn nhà thầu uy tín nếu thuê trọn gói

Khi thuê thi công trọn gói, gia chủ cần lựa chọn những nhà thầu uy tín, giá cả hợp lý. Để đảm bảo quá trình thi công, nên có hợp đồng rõ ràng với phía nhà thầu về chi phí, chất lượng vật tư, thời gian thi công, hoàn thiện cũng như bảo hành về chất lượng. Song song đó là quy định, nguyên tắc đặt ra trong hợp đồng, nếu nhà thầu vi phạm hợp đồng thì sẽ phải có nghĩa vụ đền bù theo thỏa thuận đôi bên.

5.1.5. Xin giấy phép xây thêm tầng

Theo quy định của luật xây dựng hiện hành thì sửa chữa cải tạo nhà cũ mà thay đổi kết cấu chịu lực, chiều cao của công trình cũng như công năng sử dụng thì cần phải xin giấy phép xây dựng hoặc giấy phép sửa chữa nhà tại cơ quan có thẩm quyền quận/huyện. Việc xin phép trước khi sửa nhà nâng tầng sẽ giúp hạn chế tối đa những rắc rối phát sinh sau này.

Giấy phép xin phép xây dựng rất cần thiết trong quá trình xây sửa, nâng cấp ngôi nhà

5.2. Trong quá trình tiến hành cải tạo nâng tầng nhà:

5.2.1. Không nâng tầng quá cao so với nền móng cũ 

Mỗi lần nâng tầng, sửa chữa nhà thì tuổi thọ căn nhà sẽ bị giảm đi đáng kể do trọng lực đè lên nền móng là rất lớn, tiềm tàng nguy cơ sụt lún, nghiêng nhà, thậm chí đổ nhà có thể xảy ra. Chính vì vậy gia chủ cần tính toán kỹ lưỡng khả năng chịu lực của nền móng cũ rồi mới tính đến chiều cao tối đa mà căn nhà có thể xây được. Từ đó đưa ra giải pháp gia cố móng nâng tầng an toàn nhất.

5.2.2. Không bỏ qua các hiện tượng nghiêng, lún, nứt thường xuyên

Sự kết hợp giữa nền móng cũ của căn nhà với bộ sắt thép vật liệu mới chắc chắn vẫn có sự thiếu đồng nhất. Vậy nên gia chủ cũng cần chú ý quan sát căn nhà khi có những hiện tượng như nghiêng, lún, nứt nẻ trong quá trình thi công sửa chữa và ngay cả khi đã hoàn thiện công trình để kịp thời xử lý.

Hiện tượng nhà nghiêng, lún, nứt gây mất thẩm mỹ và mất an toàn cho hộ gia đình

5.2.3. Không vi phạm quy định độ cao và bản lùi đã xác định trong bản vẽ 

Trong mọi bản vẽ thiết kế tòa nhà đều sẽ được các KTS tính toán tỉ mỉ, cẩn thận và đều được cấp phép thông qua nhằm đảm bảo an toàn khi xây dựng. Do đó, việc cố tình vi phạm quy định về độ cao ngôi nhà là việc làm vô cùng nguy hiểm. Trước hết hành động này là vi phạm pháp luật, thứ hai nó gây ảnh hưởng đến sự an toàn của căn nhà cũng như ảnh hưởng đến nhà ở, khu vực xung quanh.

Nhà xây cao quá mức chịu lực của móng dẫn đến nghiêng đổ, sập nhà bên cạnh

Bởi lẽ khi ngôi nhà không chịu được trọng lực của tầng thì có thể gây ra các tình huống hết sức nguy hiểm như: sụt lún, nghiêng, đổ nhà, sập nhà,..hoặc có thể ngã sập  cả công trình bên cạnh ngay cả trong quá trình thi công hay sau khi đã hoàn thành.

Cải tạo nâng tầng nhà là phương pháp vô cùng tuyệt vời vì nó sẽ nhanh chóng mang lại cho bạn một không gian rộng rãi như bạn mong muôn. Hơn nữa khi cải tạo nâng tầng, nhà của bạn vừa được đổi mới, bạn cũng có thể thoải mái bố trí lại không gian nội thất theo ý mình. Hy vọng sẽ giúp ích cho bạn qua bài viết này. Nếu bạn có bất kì thắc mắc nào liên quan đến dịch vụ cải tạo nhà thì bạn có thể liên hệ đến đội ngũ nhân viên của Nghĩa Hưng Tapro để được tư vấn chi tiết và cụ thể. Xin cảm ơn.